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真实与受诱导的购房需求

来源：联合早报 作者： 许丽卿   2022-07-03 05:00 许丽卿 ｜作者

“跟风”买房现象在本地楼市相当普遍，面对节节上升的房价，手上握有一些现金的国人，难免会产生恐慌心理，进而一头栽进楼市。这些买家不是买房自住，只是不想手上的现金贬值，可买可不买，但经房屋经纪游说，很容易下订成交。就因为有这类买家的存在，最近在市区边缘的两个私宅项目非常抢手，开盘第一天就卖了近80%单位，简直就当降温措施透明。

论市

无论真实或经诱导，本地楼市需求依然强劲是不争的事实。

经诱导的需求一般是一些外在因素，例如有些买家视房屋政策漏洞为投资良机，为把握这个机会，才产生了买房需求。市场上，有些房屋经纪会建议夫妇俩把联名屋主关系“脱钩”（decoupling），让其中一方独占现有房地产所有权，另一方就能独自购买另一套房地产，从而免付额外买方印花税。经诱导的购房需求也可能因某种恐慌心理、害怕错过的心态（如上述第一个实例）、盲目跟风或怕落人后头等因素而产生。因此，相对于真实需求，经诱导的需求就显得较难捉摸和预测。

去年，有个读者写信来诉苦，说他被房屋经纪的“卖一买二”投资策略害惨了。这名读者和太太及两名成年子女住在中部成熟组屋区的四房式组屋。原本住得好好的，房贷也所剩不多，几年前却一直有房屋经纪上门游说夫妇俩趁高价卖出组屋套现，说高龄组屋再不卖就会迅速贬值，还传授了一套“卖一买二”的房屋提升及投资策略。

她形容自己像被催眠似地签下了一个单卧房单位。回家后和友人谈论，才开始意识到她买下的单位价格确实过高。

一家四口住进三卧房公寓单位后，发现可用空间还比之前四房式组屋的小，但看在有公寓设施还有另一个单位收租，尽管不是很满意但仍能接受。

就势

毫无疑问，加息肯定会有一些购房者被吓退。有个同事就形容“调高房贷利率就是无声的降温措施”，原本准备进场的他，已暂时止步。他自言买房对他不是“刚需”，只是想跟风投资，但又必须贷款，只好作罢。

两种需求最大的分别就是，前者源于一种真实的需要。一般上，真实的需求是可以预测的，例如，根据每年的新人婚姻注册、预购组屋单位到达最低居住年限、集体出售后多少屋主需更换房子等数据，都可以估计一年的总私宅需求，包括新私宅和转售单位。

上述两个实例，对很多人来说，也许已见惯不怪，但这却点出了一个关键的市场趋势。市场上可能有两种购房需求，一种是真实的需求，另一则是经诱导的需求（induced demand）。

但人算不如天算，后来疫情来袭，这名读者遭公司裁退，投资的单位租约也停了好几个月，导致两个单位的贷款无法按时偿还，让夫妇俩质疑卖一买二策略是否行得通。

大华银行进一步调高三年期固定利率至3.08%，使到本地房贷利率超过3%。大华银行和华侨银行最新的两年期固定利率贷款是2.98％。星展银行也刚推出两年和三年期利率2.75％的贷款。 从低于2%调高到超过3%，对须要贷款75%的供房者已造成不小的还贷压力，房贷利率若真如专家预测在年底攀升至4%，明年甚至上升到4.5%，供房者必须承受的还贷压力将加剧，只有做好充分的准备，或更好地管理所背负的房贷，才能避免违约风险。

私宅买家争相进场，部分原因是在低利率环境下买房抗通胀，另一方面也是恐慌心理，担心越迟进场房价会越高。买家中不乏年轻家庭，他们的收入固然不少，但多数仍以贷款为主，如今房贷利率调高对这群人的影响不容小觑。

经不起房屋经纪的不断硬销和卖一买二策略的诱惑，这对夫妇最终毅然把住了近四分之一世纪的婚房脱手，套现后两人再各自单独购买了同区私宅项目的单卧室和三卧室单位，一间收租，一间自住。

kohlykg@sph.com.sg

许丽卿

市场上可能有两种购房需求，一种是真实的需求，另一则是经诱导的需求。无论真实或经诱导，本地楼市需求依然强劲是不争的事实。

年轻家庭房贷压力加剧

最近一个朋友继承了一笔遗产，准备用这笔钱投资一个公寓小单位。房地产经纪推荐她位于其他中央区（RCR）的一个新推出项目，开盘当天她到现场抽签排队等订购房子。

在这自媒体时代，房屋经纪和专才都以理财专家、演讲大师、视频网红等多重身份走进人们的生活。有些内容还借助搞笑和富创意的包装，或者请大牌明星助阵，模糊了广告与娱乐的界线，甚至含有误导性。这些房地产行销资讯越泛滥，越有渗透力，也就有可能制造更多的经诱导的需求。

在每一个交易中，经纪扮演关键角色。本地房屋经纪的行销手法虽不及“小麦换房”“大蒜换房”创新，但也算五花八门，不只限于传统的广告宣传。

她对就地涨价近300元感到错愕，正准备放弃离开，身边的房屋经纪开始不停游说，说什么有超高买气的新项目才值得投资，不应就此放弃一个千载难逢的投资良机，还声称发展商接下来若进行多一轮涨价行动，她就可以马上享有“资产增值”。

原本开盘前一卧房单位的指示尺价为2190元，没想到反应非常热烈，当天同类户型的尺价就地上调了三次，轮到她订购的时候，尺价已接近2500元，大大超出她的预算。

去年12月的新一轮降温措施，似乎无法为炽热的楼市降火。降温措施出台不到半年，今年5月份推出的新私宅单位环比猛增212%至1240个单位，售出单位也大增105%至1356个单位，为去年11月以来的单月最高销量。新私宅价格也连续九个月攀升，第二季环比上涨3.2%，同比上涨10.3%。行情依然火热，显然降温药效不够强。